A los Directivos
de los medios de Comunicación Social
Presentes:
De mi mayor consideración:
En días recientes he sido entrevistado por
distintos medios de comunicación, quienes me interrogaron sobre la situación de
los valores locativos en los locales comerciales del centro de nuestra ciudad.
Estas intervenciones tuvieron su origen en los
dichos del Sr. Secretario de Turismo de nuestra Municipalidad (en ningún
momento fue el Municipio quien se expresó al respecto), quien advirtió que los
valores para dichos alquileres eran muy altos, a la vez que reclamó
actitudes solidarias por parte de los propietarios de inmuebles.
En razón de esta situación, he reflexionado sobre
la necesidad de realizar una serie de consideraciones a los fines de que no se
generen interpretaciones incorrectas, dentro del contexto existente entre los comerciantes de nuestra localidad y las
locaciones de locales para cumplir con sus actividades con fines de lucro.
La locación no es otra cosa que la renta que se
percibe por la tenencia de un activo fijo (inmueble), destinado para ser
alquilado como vivienda o bien para usos comerciales. El valor locativo no
surge irracionalmente sino que, por el contrario, se establece como un porcentaje
sobre el valor del inmueble; relación que en la actualidad se sitúa entre un o,3%
á un o,4% mensual (hasta hace
muy poco del o,5% mensual – la baja obedece a circunstancias meramente
económicas); para el caso de inmuebles destinados a usos comerciales, esta
renta se sitúa en un 0,5% mensual y en una situación óptima del mercado, puede
llegar al 1% mensual, según sea la situación del mercado inmobiliario, ya
que todo esto se reduce a una interacción entre demanda y oferta. De
esta forma, al producirse un incremento en el valor de los inmuebles, el valor
locativo acompaña proporcionalmente a ese incremento (que puede deberse a
situaciones del mercado o bien como consecuencia de ajustes inflacionarios). Siendo
así, no puede hablarse de “alquileres caros o baratos”; ¿cuál sería el
parámetro o criterio para esta clasificación?
El problema surge cuando alguien quiere acceder a
determinados inmuebles, pero sus ingresos no condicen con la oferta existente.
Esto nos lleva a no alquilar y optar por otras alternativas válidas. Visto de
esta forma, si no se pueden alquilar los inmuebles, los propietarios bajan los alquileres o resuelven destinar la
propiedad para otros usos que consideren convenientes.
Cuando estas situaciones se presentan en el caso
de viviendas, podría hablarse de actitudes solidarias para con los demandantes,
pero siempre existe un piso para estas determinaciones ya que los propietarios
disponen de los inmuebles (inversión de riesgo) para poder obtener ingresos
personales y esto es un derecho inalienable que les asiste. Quien
debería llevar adelante políticas solidarias, en cumplimiento al rol social de
la vivienda, es el Estado (vía subsidios para locaciones, vía planes de
viviendas, etc.)
Cuando este análisis lo llevamos al plano de los
comercios, estas conclusiones no son válidas y de alguna manera este análisis
debe revertirse; esto es que los comerciantes y/o empresarios deber proyectar
sus planes económicos para poder tomar decisiones correctas que les produzcan
la rentabilidad deseada o correspondiente. No pueden basar la obtención de
su propia riqueza a expensas de otras personas y/o empresas, quienes ya
decidieron sobre la rentabilidad de sus inversiones de riesgo. Hecho un
adecuado plan de negocios, este me informará todo lo necesario y suficiente
para que pueda tomar una decisión adecuada y aceptable, por ejemplo, buscar
otro tipo de alternativa en cuanto al tipo de local y su ubicación. Muchas
veces (existen experiencias interesantes al respecto), suele recurrirse a la
estructuración de nuevos polos de desarrollo, dentro de una misma zona
geográfica o económica (recientemente en nuestra ciudad, hemos presenciado la
instalación de empresas en otros sectores que les resultaban más convenientes,
o bien se abrieron nuevos corredores comerciales.)
Desde esta perspectiva, la responsabilidad les
cabe exclusivamente a los que lleven adelante los distintos emprendimientos
económicos, quienes debe resolver a partir de un adecuado proceso de toma de
decisiones, el cual viene de la mano de la utilización de distintas
herramientas existentes para la obtención de una correcta información para esa
toma de decisiones.
Tampoco
puede estar ausente el Estado (en nuestro caso el Municipio), como agente para
la promoción del desarrollo local sustentable. Este es, tal vez, un tema
demasiado recurrente sobre el cual he realizado una extensa investigación y
experiencia docente, cuyas conclusiones las he ofrecido (y publicado) en más de
una oportunidad a distintas autoridades municipales, sin que al presente
alguien haya caído en cuenta en que este desarrollo es totalmente viable a
partir de las variables que les he ofrecido. En suma, el Estado en cualquiera
de sus niveles, debe dejar de lado sus políticas asistencialistas y tomar
la decisión inexcusable de instalar planes adecuados para el desarrollo local y regional,
de forma sustentable y progresiva.[1]
[1] “Propuesta para el desarrollo local” –
J.L.Rigazio / J.A.Pero - 2010
“Microempresas y municipio” – J.L.Rigazio – 2011
“Excesos Municipales” – J.L.Rigazio – 2010
“Críticas al EPADEL” - J.L.Rigazio – 2006
“FIDE – Incubadoras de empresas” – Municip.de
Cba. / U.N.C.- 1997
“Desarrollo económico local” – Gustavo
Angeleri – 2011
Otros.
José Luis Rigazio
Prof.en Cs.Jurídicas y Contables
Diplomado Sup. en Gestión Educativa[i]
[i] Ex-docente
de nivel Sup. no Univ. en la Carrera de Gestión Empresarial
Capacitador
de empresas y micro-empresas desde 1995 (privadas y del Estado)
Ex–Presidente del Colegio Profesional de
Corredores Inmobiliarios de la Pcia.
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